Urbanistica, Edilizia e Ambiente

Per diversi anni l’Avv. Sabrina Faccioli è stata, in qualità di Consulente Legale, membro della Commissione edilizia (organo tecnico-consultivo in materia urbanistica ed edilizia) del Comune di Porto Venere (meraviglioso borgo spezzino baciato dal mare) il cui territorio, proprio per la sua particolare ubicazione, è altresì soggetto a vincoli ambientali e paesaggistici (trattati da una Commissione ad hoc), oltre che a vincoli urbanistici.

La legge urbanistica fondamentale, come è noto, risale al 1942 (L.n.1150) rimasta in parte in vigore.

Il sistema della pianificazione territoriale è oggi disciplinato in maniera diversa dalle varie regioni.

Ad esempio la Liguria ha posto un’organica disciplina dell’attività edilizia con la Legge Regionale n.16/2008 adeguata con L.R. n.15/2017 alla disciplina statale dei titoli abilitativi e, da ultimo, con L.R. N.1/2020 per adeguare alla normativa statale la disciplina edilizia per le attività produttive.

Sostanzialmente, comunque, viene uniformemente dettata una rigida gerarchia tra i Piani: al vertice c’è il Piano territoriale di coordinamento, che statuisce le direttive per le destinazioni (ed. edilizia, impianti, strade,…) di vaste zone del territorio nazionale.

A livello intermedio c’è il P.U.C. (Piano Urbanistico Comunale) che sostituisce il vecchio piano regolatore generale, dividendo il territorio comunale non più in zone aventi diverse destinazioni (spazi verdi, agglomerato urbano, servitù, vie di comunicazione,…) ma in Ambiti di conservazione (e riqualificazione) e in Distretti di trasformazione, privilegiando l’aspetto qualitativo degli interventi disciplinati.

Vi sono poi, per i Comuni maggiori, i Piani o Programmi attuativi.

Il P.A. (Programma di Attuazione) viene predisposto all’inizio di ogni mandato amministrativo ed ha natura di documento programmatico delle azioni di governo locale del territorio e dunque contiene le priorità e le strategie da adottare.

Infine vi sono i titoli che abilitano a costruire.

Il T.U. dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) definisce il titolo abilitativo, necessario per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni edilizie, non più come concessione edilizia, bensì come “permesso di costruire”. Altri titoli abilitativi sono la D.I.A. (denuncia di inizio attività) e la S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).

La Dia è un’autodichiarazione che il proponente dell'intervento invia al Comune. Deve essere accompagnata da una relazione asseverata da un tecnico. Prevede un tempo di 30 giorni prima di avviare l'intervento, entro il quale il Comune può anche negare l'approvazione.

La Scia ha una portata più ampia ed ha quasi totalmente sostituito la DIA.

La Scia consente al proponente di avviare l'intervento oggetto di segnalazione il giorno stesso, senza attendere l'assenso dell'ente locale.

Il T.U. (art.6) prevede comunque una serie di interventi di “edilizia libera” (riguardante opere di manutenzione ordinaria, eliminazione barriere architettoniche, ecc. specificate nel D.Lgs.222/2016) ossia non soggetta ad alcun titolo abilitativo, ma ovviamente comunque soggetta al rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore (ad es. Norme antisismiche,..).

Il T.U. prevede un sistema sanzionatorio articolato e complesso, stabilendo sanzioni civili, amministrative e penali, a carico dei soggetti autori degli abusi ed in certi casi anche dei progettisti.

La fondamentale distinzione è tra abusi meramente formali, sanabili (attraverso l’accertamento di conformità ed il pagamento di una somma) in quanto l’opera, pur carente o difforme dal titolo abilitativo, è sostanzialmente conforme agli strumenti urbanistici; gli abusi sostanziali, non sono invece sanabili.

Dal punto di vista civilistico, l’abuso edilizio comporta conseguenze diverse.

Se da tale abuso conseguono danni a terzi, supponiamo per uno sconfinamento, cioè una costruzione che invade la proprietà altrui, il proprietario confinante può intimare la demolizione ed il conseguente ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento del danno.